Ουκ έρχεται μόνος ο ΕΝΦΙΑ - Ποιους φόρους και τέλη θα επηρεάσουν οι αλλαγές στις αντικειμενικές αξίες των ακινήτων

Γράφει η Αντριάνα Βασιλά

Έπειτα από μια δεκαετία κατάρρευσης της κτηματαγοράς, με τις τιμές των διαμερισμάτων στα μεγάλα αστικά κέντρα να έχουν υποχωρήσει ακόμη και στο μισό της εμπορικής τους αξίας, οι αλλαγές των αντικειμενικών αξιών φέρνουν τα πάνω κάτω στον φορολογικό χάρτη, με ανάλογες αναπροσαρμογές των ποσών που θα κληθούν να πληρώσουν οι ιδιοκτήτες τους, παρά το γεγονός ότι τα φετινά εκκαθαριστικά του ΕΝΦΙΑ που αφορούν φυσικά πρόσωπα θα είναι κατά 97% μειωμένα, αμετάβλητα ή με οριακή αύξηση σε σχέση με πέρυσι.

Ακολουθήστε μας στο Facebook Τελευταία Έξοδος 

Αυτό προκύπτει, σύμφωνα με το ΥΠΟΙΚ, από την προσομοίωση της εκκαθάρισης του ΕΝΦΙΑ για το 2018, που έγινε με βάση την αναπροσαρμογή των τιμών ζώνης στην ελληνική αγορά ακινήτων.

Το υπουργείο Οικονομικών, όπως περιγράφεται στη σχετική υπουργική απόφαση, προχώρησε σε αλλαγές στους συντελεστές του ΕΝΦΙΑ (πρώτο και τρίτο κλιμάκιο), καθώς και σε αύξηση του αφορολόγητου ορίου στον συμπληρωματικό φόρο.

Υπενθυμίζεται ότι, καθ’ όλη τη διάρκεια της τελευταίας τριετίας, ο ΕΝΦΙΑ που έχει βεβαιωθεί στα νοικοκυριά της χώρας έχει ξεπεράσει τα 3 δισ. ευρώ, αγγίζοντας μάλιστα τα 3,5 δισ. ευρώ πέρσι. Από αυτά εισπράττεται περίπου το 80% - 85%, γεγονός που έχει καταστήσει τον συγκεκριμένο φόρο ως τον πλέον επιτυχημένο διαχρονικά και ως εκ τούτου δεν χρειάζεται να επιβαρυνθεί περαιτέρω.

Άμεση επίδραση

Ωστόσο, δεν επιβαρύνει μόνον ο ΕΝΦΙΑ τις τσέπες των φορολογουμένων που έχουν ακίνητη περιουσία, αλλά και 20 ακόμη φόροι και τέλη που υπολογίζονται επί της αντικειμενικής αξίας των ακινήτων. Ο λόγος για τα τεκμήρια, τα δημοτικά τέλη και άλλους 18 φόρους στις περιοχές όπου αυξήθηκαν οι αντικειμενικές αξίες των ακινήτων, ενώ αντίστοιχα οι φορολογικές επιβαρύνσεις μειώνονται στις περιοχές στις οποίες οι τιμές εφορίας των ακινήτων διαμορφώθηκαν κάτω από τα τρέχοντα επίπεδα.

Στα τεκμήρια η επίδραση είναι άμεση. Πλέον η τεκμαρτή δαπάνη του ακινήτου θα υπολογίζεται με τις νέες τιμές. Σημειώνεται ότι σε σύνολο 10.216 ζωνών οι αντικειμενικές τιμές μένουν σταθερές στο 42% (4.302 περιοχές), αυξάνονται στο 37% (σε 3.792 περιοχές) και μειώνονται για το 21% (σε 2.122 περιοχές). Αναλόγως θα μειωθεί, θα αυξηθεί ή θα μείνει σταθερή η τεκμαρτή δαπάνη.

Παράλληλα αυξάνεται το τεκμαρτό εισόδημα χιλιάδων φορολογουμένων και κινδυνεύουν να χάσουν προνοιακά ή κοινωνικά επιδόματα ή άλλα ευεργετήματα (ρυθμίσεις χρεών κ.λπ.), εάν μέχρι τώρα η αντικειμενική δαπάνη που τους βαρύνει είναι χαμηλότερη και με την αναπροσαρμογή κινδυνεύουν να υπερβούν το όριο.

Οι νέες τιμές αντικειμενικών αξιών θα επηρεάσουν και τον υπολογισμό των δημοτικών φόρων, όπως είναι το Τέλος Ακίνητης Περιουσίας και τα δημοτικά τέλη. Μιλάμε για 3.792 ζώνες στις οποίες αυξάνονται οι τιμές και λογικά θα πρέπει να αυξηθούν οι δημοτικοί φόροι αναλογικά με την αύξηση της αντικειμενικής τιμής των ακινήτων. Ωστόσο, λόγω των εκλογών της Τοπικής Αυτοδιοίκησης το 2019, οι αυξήσεις αυτές θα πάρουν παράταση για το 2020.

Οι συνέπειες

Οι φόροι και τα τέλη που επηρεάζουν οι αντικειμενικές αξίες είναι οι εξής:

● Ελάχιστο τεκμαρτό εισόδημα από εκμίσθωση / δωρεάν παραχώρηση χρήσης ακινήτου: 3% επί αντικειμενικής αξίας.

● Τεκμαρτό εισόδημα ιδιοχρησιμοποίησης επαγγελματικής στέγης: 3% επί αντικειμενικής αξίας.

● Αντικειμενική δαπάνη («τεκμήριο») διαβίωσης σε ιδιόκτητη ή μισθωμένη πρώτη + δεύτερη κατοικία αναλόγως εμβαδού και Τ.Ζ.

● Ενιαίος Φόρος Ιδιοκτησίας Ακινήτων (ΕΝΦΙΑ) ανά περιουσιακό στοιχείο Κτίσματα: 2,50 - 16,25 ευρώ / τ.μ. Οικόπεδα: 0,0037 - 11,25 ευρώ / τ.μ.

● Συμπληρωματικός φόρος επί συνόλου περιουσίας - αφορολόγητο ποσό 200.000 ευρώ. Φυσικά πρόσωπα: 1‰ - 1%. Νομικά πρόσωπα: 2,5% - 5‰.

● Δημοτικό Τέλος Ακίνητης Περιουσίας (ΤΑΠ) (κτίσματα + οικόπεδα): 0,25% - 0,35‰.

● Φόρος Ακίνητης Περιουσίας Υπεράκτιων Εταιρειών: 15%.

● ΦΠΑ στην αγορά νεόδμητων κτισμάτων και στην αντιπαροχή (επί της αξίας των κτισμάτων): 24%.

● Φόρος Μεταβίβασης / Χρησικτησίας Ακινήτων: 3%.

● Επί του φόρου μεταβίβασης ακινήτων: α. Δημοτικός φόρος 3% επί του ΦΜΑ. β. Φόρος υπέρ Νομαρχιακών Ταμείων Οδοποιίας (Ν. 4110/13) 7% επί του ΦΜΑ.

● Φόρος Ανταλλαγής (συνένωσης οικοπέδων): 1,5%.

● Φόρος Διανομής Ακινήτων: 0,75%.

● Δημοτικός φόρος μεταβίβασης ακινήτων 3% επί ΦΜΑ.

● Αναλογικό τέλος μεταγραφής μεταβιβαστικών συμβολαίων 4,75‰ στα έμμισθα υποθηκοφυλακεία, 5‰ + 1‰ στα νέα κτηματολογικά γραφεία.

● Φόρος Κληρονομιάς ή Γονικής Παροχής ακινήτων (ανάλογα με τον βαθμό συγγένειας).

● Φόρος Δωρεάς ακινήτων (ανάλογα με τον βαθμό συγγένειας).

● Αναλογικό τέλος μεταγραφής δωρεών και γονικών παροχών 7,75‰ στα υποθηκοφυλακεία 8‰ + 1‰ στα νέα κτηματολογικά γραφεία.

● Αναλογικό τέλος κτηματογράφησης προς το «Ελληνικό Κτηματολόγιο» 1‰ επί αντ. αξίας άνω των 20.000 ευρώ, με όριο τα 900 ευρώ.

● Πολεοδομικά πρόστιμα κατασκευής ή διατήρησης αυθαιρέτων (Ν.4495/2017).

● Εισφορές σε γη και χρήμα για ένταξη σε σχέδια πόλεων (Ν.1337/83, Ν.2508/97, όπως τροποποιήθηκε με το άρθρο 1 παρ.7 του Ν.4315/2014, ΦΕΚ Α 269/24.12.2014 κ.λπ.) σε γη 10% έως 50%, σε χρήμα έως 25%.

Επίπτωση σε δανειολήπτες

Πέραν των αυξήσεων σε δεκάδες φόρους, τέλη και λοιπές επιβαρύνσεις στην απόκτηση και την κατοχή ακινήτων, οι αυξήσεις στις αντικειμενικές αξίες θα έχουν συνέπεια εκατομμύρια φορολογούμενοι να χάσουν απαλλαγές από φόρους, δικαιώματα προστασίας της πρώτης κατοικίας από πλειστηριασμούς, δικαιώματα είσπραξης κοινωνικών επιδομάτων και ένταξης στο «κοινωνικό τιμολόγιο» της ΔΕΗ. Ειδικότερα, σε όσες περιοχές αυξηθούν οι αντικειμενικές αξίες των ακινήτων:

- Χιλιάδες υπερχρεωμένοι στις τράπεζες δανειολήπτες, με πρώτη κατοικία της οποίας η αντικειμενική αξία μετά την αύξησή της θα έχει υπερβεί το ισχύον κατά περίπτωση όριο αξίας μέχρι το οποίο παρέχεται αυξημένη προστασία από τους πλειστηριασμούς, δεν θα μπορούν να καταστούν δικαιούχοι της συγκεκριμένης αυξημένης προστασίας, ακόμη κι αν πληρούν όλες τις υπόλοιπες αυστηρές προϋποθέσεις που θέτει ο σχετικός νόμος.

- Ειδικότερα, όσοι άγαμοι οφειλέτες στεγαστικών δανείων έχουν πρώτη κατοικία της οποίας η αντικειμενική αξία μετά την αύξηση θα έχει υπερβεί το όριο των 120.000 ευρώ δεν θα έχουν πλέον το δικαίωμα αυξημένης προστασίας των σπιτιών τους από τους πλειστηριασμούς ούτε θα μπορούν να καταστούν δικαιούχοι κρατικής επιδότησης της αποπληρωμής των δόσεων των δανείων τους, ακόμη κι αν πληρούν τα προβλεπόμενα εισοδηματικά κριτήρια, καθώς και τις λοιπές προϋποθέσεις του νόμου.

- Τα ίδια δικαιώματα θα χάσουν και οι έγγαμοι χωρίς προστατευόμενα τέκνα, των οποίων η πρώτη κατοικία μετά την αύξηση των αντικειμενικών αξιών θα έχει πλέον αντικειμενική αξία υψηλότερη από το ποσό των 160.000 ευρώ, καθώς και οι οικογενειάρχες με ένα ή περισσότερα παιδιά, εφόσον η αντικειμενική αξία της πρώτης κατοικίας του καθενός υπερβεί μετά την αύξηση το ισχύον κατά περίπτωση όριο (180.000 ευρώ εάν υπάρχει ένα παιδί, 200.000 ευρώ εάν υπάρχουν δύο παιδιά, 220.000 ευρώ εάν υπάρχουν τρία παιδιά ή περισσότερα παιδιά).

Πηγή