Τα ενοίκια ευνοούν την αγορά ακινήτων

 Γράφει ο Γιώργος Καλούμενος

Σε μεγάλο δίλημμα βρίσκονται σήμερα όσοι θέλουν να νοικιάσουν σπίτι, ιδιαίτερα στις μεγάλες πόλεις όπως η Αθήνα και η Θεσσαλονίκη, καθώς τα ενοίκια τα τελευταία χρόνια έχουν γίνει πραγματικά απλησίαστα για το μέσο νοικοκυριό.

Ακόμα και την τελευταία διετία που υπήρξε η κρίση του κορωνοϊού τα ενοίκια, αντί να πέσουν, ανέβηκαν κι άλλο, επειδή η ζήτηση από ενδιαφερόμενους ενοικιαστές δεν έπεσε ιδιαίτερα, ενώ παράλληλα πολλά από τα ανακαινισμένα και επιπλωμένα airbnb βγήκαν στην αγορά μόνιμης ενοικίασης με τους ιδιοκτήτες να ζητούν κι αυτοί υψηλά ενοίκια στις αγγελίες.

Έτσι αυτή τη στιγμή ένα μέσο ενοίκιο για σπίτι 80-110 τ.μ. στα βόρεια ή νότια προάστια της Αθήνας (όχι τα πολύ ακριβά) κυμαίνεται από 650 έως 850 ευρώ.

Είναι χαρακτηριστικό ότι, σύμφωνα με την Eurostat, η Ελλάδα είχε το υψηλότερο κόστος στέγασης για τους ενοικιαστές σε τιμές αγοράς του 2018 στην Ευρώπη των 27 χωρών, καθώς το 83,1% των ενοικιαστών δαπάνησε πάνω από το 40% του εισοδήματός του για στέγαση, όταν ο μέσος όρος δαπάνης στην Ε.Ε. – 27 δεν ξεπερνά το 25,1%.

Σήμερα σε πολλές περιπτώσεις στην Ελλάδα οι ενοικιαστές δαπανούν ακόμη και έναν ολόκληρο μισθό για στέγαση.

Σύγκλιση κόστους

Με αυτά τα δεδομένα πολλοί οι οποίοι θέλουν να μισθώσουν ένα σπίτι αρχίζουν να σκέφτονται όλο και πιο έντονα την επιλογή της αγοράς μέσω στεγαστικού δανείου.

Παράγοντες της αγοράς σημειώνουν ότι οι συγκυρίες σήμερα μπορεί να συγκλίνουν θετικά στην απόκτηση ακινήτου μέσω δανεισμού απ’ ό,τι να καταβάλλει κάποιος ενοίκιο κάθε μήνα, αλλά οι ενδιαφερόμενοι θα πρέπει να εξετάσουν ενδελεχώς τα οικονομικά τους δεδομένα πριν προβούν σε μια απόφαση που θα τους δεσμεύει για τα επόμενα 15 ή ακόμα και 30 χρόνια. Κι αυτό διότι σήμερα η δόση για την αγορά ενός μεταχειρισμένου ακινήτου 15-20 ετών βγαίνει περίπου στα ίδια χρήματα με το ενοίκιο για δάνειο δεκαπενταετίας, ενώ μπορεί ακόμα να φτάσει και στα μισά για δάνειο διάρκειας 30-40 ετών.

Σήμερα το μέσο στεγαστικό δάνειο που εκταμιεύεται κυμαίνεται μεταξύ 110.000 και 120.000 ευρώ, δηλαδή έχει αυξηθεί κατά περίπου 20% σε σχέση με το 2019, οπότε ήταν 100.000 ευρώ.

Έτσι, με δεδομένο ότι σήμερα οι τράπεζες δεν χρηματοδοτούν το 100% της αξίας του ακινήτου, αλλά το 75% για ένα στεγαστικό δάνειο, η μέση μηνιαία δόση σε δάνειο 30 ετών ανέρχεται περίπου στα 550 ευρώ. Αυτό σημαίνει ότι πέφτει στα 500-520 ευρώ με κυμαινόμενο επιτόκιο και ανεβαίνει στα 570 ευρώ με σταθερό.

Πρόκειται για ποσά σημαντικά χαμηλότερα από τα 650 έως και 900 ευρώ στα οποία κυμαίνονται σήμερα τα ενοίκια για ένα σπίτι περίπου 100 τ.μ. στις περισσότερες περιοχές της Αθήνας.

Πιο ελκυστική

Μάλιστα, ειδικοί της κτηματαγοράς επισημαίνουν ότι σε πολλές περιπτώσεις η δόση είναι πιο ελκυστική ακόμα στην περίπτωση χρηματοδότησης κατά 100% του ακινήτου.

Έτσι για παράδειγμα ακίνητο 90 τ.μ. του 2005 στα Βριλήσσια, η αξία του οποίου ανέρχεται σε 135.000 ευρώ, ενοικιάζεται από 540 έως 720 ευρώ τον μήνα. Η δόση στεγαστικού δανείου με αποπληρωμή σε βάθος 15 ετών ανέρχεται σε 734 ευρώ τον μήνα και αυτή του δανείου με αποπληρωμή σε βάθος 25ετίας σε 518 ευρώ τον μήνα.

Αντίστοιχα ακίνητο 90 τ.μ. του 1975 στο Μετς, η αξία του οποίου ανέρχεται σε 150.000 ευρώ, ενοικιάζεται στα 810 ευρώ τον μήνα. Η δόση στεγαστικού δανείου με αποπληρωμή σε βάθος 15 ετών ανέρχεται σε 816 ευρώ τον μήνα και αυτή του δανείου με αποπληρωμή σε βάθος 25ετίας σε 576 ευρώ τον μήνα. Βέβαια οι ειδικοί επισημαίνουν ότι στο ποσό της δόσης πρέπει να προστεθούν και τα έξοδα ιδιοκτησίας, όπως είναι ο ΕΝΦΙΑ, η συντήρηση του ακινήτου κ.λπ.

Πάντως, εκτός από τα ενοίκια, σε ρυθμό ανόδου έχουν μπει και οι τιμές πώλησης με τους ενδιαφερόμενους να πρέπει να ζυγίσουν τα υπέρ και τα κατά της κάθε περίπτωσης.

Σύμφωνα με τα στοιχεία της ΤτΕ, κατά το φετινό δεύτερο τρίμηνο του 2021 οι τιμές πώλησης κατοικιών αυξήθηκαν με ετήσιο ρυθμό της τάξεως του 4,4% πανελλαδικά, διατηρώντας τον αντίστοιχο ρυθμό του 2020 κι ενώ το 2019 είχε καταγραφεί αύξηση 7,2%. Στη δε Αττική το 2020 η αύξηση άγγιξε το 7,6%, έναντι αύξησης 10,6% το 2019 και 2,8% το 2018. Κατά το φετινό δεύτερο τρίμηνο η αύξηση στην Αττική διαμορφώθηκε σε 6,4%, ενώ προβλέπεται επιτάχυνση του ρυθμού ανόδου των τιμών τα επόμενα τρίμηνα.

Περιορισμένες επιλογές για φθηνή στέγη

Παρ’ όλα αυτά, οι αυξήσεις στα ενοίκια είναι ακόμα υψηλότερες. Με βάση τον δείκτη τιμών ενοικίων του spitogatos.gr, μόνο κατά το δεύτερο τρίμηνο του 2021 τα ζητούμενα ενοίκια αυξήθηκαν 11,5% στο υπόλοιπο Αττικής, 8,4% στα βόρεια προάστια και 8,1% στα δυτικά προάστια, όπου πλέον το μέσο ενοίκιο προσεγγίζει τα 7 ευρώ ανά τ.μ., από 4,5 ευρώ ανά τ.μ. μέχρι και το 2018.

Από τα στοιχεία δηλαδή προκύπτει ότι ακόμα και σε θεωρητικά προσιτές περιοχές οι αυξήσεις στα ενοίκια είναι πολύ μεγάλες, με αποτέλεσμα οι επιλογές για φθηνή στέγη να περιορίζονται διαρκώς με τη ζήτηση να υπερτερεί σημαντικά της προσφοράς.

Μόνο στο κέντρο της Αθήνας η αυξητική τάση δείχνει κάποια σημάδια «κόπωσης», όπου η μέση τιμή έχει αρχίσει να καταγράφει τάσεις διόρθωσης, υποχωρώντας κατά 4,1%, σε 9 ευρώ ανά τ.μ., το δεύτερο τρίμηνο.

Είναι όμως ακόμα κατά πολύ υψηλότερη από ό,τι λίγα χρόνια πριν, που κυμαίνονταν στα 7-7,5 ευρώ ανά τ.μ., κάνοντας την επιλογή της αγοράς να φαντάζει πολύ πιο ελκυστική από ό,τι στο παρελθόν.

από topontiki